سیرتحول بازار مسکن در دو اهه اخیر پر است تلاطم و فراز و نشیب‌های فراوان. چندین‌بار تجربه رکورد، رونق و تکرار مجدد این دوره‌ها که تا امروز ادامه دارد. گاهی رکود چنان طولانی و پرتأثیر بر اقتصاد کشور بوده که مسئولان را به نوعی، وادار به واکنش کرده است و گاه بازار چنان پررونق و پرسود بوده که موجب افزایش کاذب نقدینگی و کم‌رنگ شدن سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر صنعتی و اقتصادی کشور شده است.در ماه‌های اخیر بحث افزایش سقف وام مسکن چندین‌بار به بازار مسکن رونق بخشید. اما این خبر نتوانست درد بازار راکد مسکن را درمان کند.تهران، امروز به یک شهر که نه، به ابرشهری بدل شده که کوه‌های سر به فلک کشیده شمال شهر نیز نتوانسته آن را مهار کند. این تلاطم از کجا ناشی می‌شود، و چه تأثیری بر اقتصاد کشور می‌گذارد؟جمشید پژویان، دکترای اقتصاد و استاد دانشگاه علامه طباطبائی معتقد است ابتدا باید نگاهی به تاریخچه بازار مسکن در ایران داشت.تاریخ بازار مسکن را می‌توان به چند دوره تقسیم کرد. دوره اول، مصادف بود با دوران پیروزی انقلاب و چند سال پس از آن زمانی‌که بسیاری از سرمایه‌داران، کشور را ترک کرده، وضعیت بی‌ثباتی و بی‌اعتمادی موجود در جامعه باعث شد، قیمت‌های مسکن پائین آمده با افت تقریباً شدیدی مواجه شود. مرحله بعد، مرحله‌ای بود که کشور به یک ثبات نسبی رسیده به همان نسبت اشتیاق برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از یک‌سو و عطش بازار افزایش پیدا کرد. این دلایل باعث شد تا قیمت مسکن در این برهه، روندی تصاعدی پیدا کرده بازار آن رونق پیدا کند. هر چند این دوران، چندان دوام نیاورد و پس از مدتی دوباره رکود بر بازار مسکن حاکم شد. علت آن‌هم تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در شرکت‌های مضاربه‌ای بود که آن روزها از بازار داغی برخوردار بودند.وی می‌افزاید: ”این رویه تا اواخر دهه ۶۰ ادامه داشت تا اینکه در این زمان، به‌دلیل مشکلاتی که شرکت‌های مضاربه‌ای به‌وجود آوردند و ترس مردم برای سرمایه‌گذاری در این شرکت‌ها، سرمایه‌ها دوباره به سمت مسکن و ساخت و ساز سرازیر شد. در نتیجه بازار مسکن دوباره رونق پیدا کرد.“اما این روند نیز چندان دوام نداشت، چرا که با گذشت چندسال، دوباره بازار مسکن رکود و سپس رونقی را تجربه کرد که در جای خود قابل تأمل بود. در نهایت از اواخر سال ۸۲، با تصویب قانون منع فروش تراکم، دوباره بازار مسکن وارد دوره رکود خود شد. دوره‌ای که تا امروز نیز ادامه پیدا کرده است.این استاد دانشگاه علامه با اشاره به مزایای نسبی مسکن نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌های انجام شده می‌گوید: ”فریدمن (که از اقتصاددانان بزرگ در بخش مسکن است)، مسکن و بازار آن را به سه دلیل مهم برای سرمایه‌گذاران وسوسه‌انگیز می‌داند، اول اینکه مسکن کالائی خاص است و جزء دارائی‌های مردم محسوب می‌شود. مثل سهام، طلا، یا فرش و غیره را به‌عنوان سرمایه‌ای اندوخته می‌خرید، این کالا کاربرد دیگری ندارد، اما شما مسکن را می‌توانید اجاره دهید، یعنی کاربری دیگری نیز دارد و بالاخره سومین شاخصه مسکن، در کشورهائی مانند ایران یا امریکا که تأمین اجتماعی نقش کمرنگی دارد، است. مسکن جنبه یک صندوق پس‌انداز را دارد. اما در مقابل، در کشورهائی که تأمین اجتماعی از پایه‌های استوار و محکمی برخوردار است، مسکن، بیشتر یک کالای خدماتی است.“دکتر پژویان همچنین بیان می‌کند: ”براساس این نظریه، وقتی رکود بر بازار مسکن مستولی می‌شود، در مقابل سرمایه‌گذاری و قیمت سایر کالاها افزایش پیدا می‌کند. چرا که نقدینگی در دست مردم بیشتر می‌شود. پس از مدتی با افزایش نرخ خدمات و کالاها تمایل برای سرمایه‌گذاری در بخش قیمت مسکن، دوباره قدرت خرید مردم کاهش پیدا می‌کند و تمایل برای خرید کالاهای دیگر (به‌خصوص کالاهای اساسی) بیشتر و بیشتر می‌شود. اما این، تنها ابعاد مشکل‌ساز این مسئله نیست. به‌عنوان مثال وقتی اجازه فروش تراکم داده می‌شود، به معنای بی‌ارزش شدن بهای زمین است. چرا که در این قالب، شما می‌توانید با پرداخت بهای یک قطعه زمین، صاحب چندین واحد مسکونی شوید.“وی تصریح می‌کند: ”در اقتصاد بسیاری از کشورها، ساخت مسکن به وام (حمایت‌های دولتی) نیاز دارد. اما در کشور ما، ساخت و سازها، فرآیند سرمایه‌گذاری ناشی از دارائی‌های مشخص است. در نتیجه سرمایه‌گذار در کشورهای دیگر مجبور است پس از ساخت، سریعاً ملک خود را بفروشد تا بتواند به تعهدات خود عمل کند، ولی اینجا اگر مالک ببیند بازار راکد است، می‌تواند دست نگه‌دارد تا بعد، آن را بفروشد.“دکتر پرویان با اشاره، به پیشینه تاریخی انبوه‌سازی در ایران می‌گوید: ”تا اوایل دهه ۴۰، شهروندان تنها برحسب نیازشان ساختمان می‌ساختند. از این برهه به بعد و با افزایش جمعیت، عده‌ای به ساختن مسکن برای دیگران پرداختند و به کیفیت سازه‌ها اهمیت چندانی ندادند!“امروز انبوه‌سازی، همان معماری‌سازی است. با همان کیفیت سازه‌ها و البته سودهای کلانی که برده‌اند. به‌عبارتی این بخش بیشتری سود را در بازار به‌خود اختصاص داده است که در کمتر کشوری چنین رویه‌ای وجود دارد. امروز این صنعت هنوز سودآور است، اما نه مانند گذشته. چرا که این دسته به همان سودهای کلان خود گرفته‌اند. در نتیجه به امید دست یافتن به همان سودهای کلان، وام گرفته‌اند تا بیشتر بسازند، غافل از اینکه دچار مشکلات عدیده‌ای خواهند شد.دکتر پژویان با رد فرضیه نامطمئن بودن بخش سرمایه‌گذاری مسکن در ایران می‌گوید: ”اتفاقاً بخش مسکن در کشور ما، بخش تقریباً مطمئنی است چرا که درجه ریسک آن بسیار پائین است.“اعطاء وام باعث افزایش میزان تقاضا می‌شود. درست است که ممکن است در این روند، شاهد کمی تورم نیز باشیم، اما طبیعی است. از سوی دیگر افزایش سقف وام‌ها از ۹ میلیون به ۱۸ میلیون تومان مهم نیست، باید دید سقف کلی وام‌های در نظر گرفته شده چقدر افزایش داشته است. افزایش وام‌ها زمانی مؤثر است که سقف مثلاً ۲۰۰ میلیاردی وام در نظر گرفته شده، به ۴۰۰ میلیارد تومان افزایش پیدا کند، نه این‌که با همان ۲۰۰ میلیارد تومان، وام‌ها به ۱۸ میلیون برسد!

در اقتصادهای مبتنی بر بازار، تولیدکنندگان با افزایش بهره وری و کاهش هزینه از منابع خود به شکل موثر استفاده می کنند و با دست یابی به سود بیشتر در بازار ادامه حیات می دهند. در واقع می توان گفت در اقتصاد بازار، رقابت عامل محرک تولید است و بنگاه هایی که نمی توانند به طور کار آمد از منابع خود استفاده کنند به علت زیان وارده مجبور به خروج از بازار می شوند. به این ترتیب در ساز و کار بازار، ناکارآمدها شکست می خورند و این فرایند به نفع کل جامعه و اقتصاد است و فرایند رقابت با خارج کردن بنگاه های ضررده و بدون مزیت نسبی، سلا مت اقتصاد را تامین خواهد کرد.
در ایران دخالت دولت در نظام قیمت ها منجر به تخصیص نابهینه منابع شده و منابع را به جای این که به سوی بنگاه های مولد و تولیدکنندگان دارای مزیت نسبی در تولید سوق دهد عاید رانت جویان کرده و موجبات حرکت سرمایه های ملی کشور و عایدات حاصل از فروش سرمایه ملی «نفت» را به سوی بازارهای غیر هدف که از ریسک پایین تر و سوددهی بالا تر برخوردارند فراهم ساخته است. در سالیان گذشته، پایین نگه داشتن نرخ بهره و نرخ ارز از یک طرف و تورم های دو رقمی از طرف دیگر به همراه سهمیه بندی و صدور مجوز به افزایش تقاضای موثر دامن زده و شرایط لا زم برای رانت جویی و ارتشا» را فراهم ساخته است و بنگاه های مختلف اقتصادی را بر آن داشته که به جای صرف وقت و سرمایه جهت اداره موثرتر واحدهای تولیدی خود، در جست وجوی کسب رانت بیشتر و سرمایه گذاری در بخش های دارای سودآوری بالا تر برایند. در پی همین حرکت است که در حال حاضر شاهد انحرافات عظیم سرمایه های متعلق به بخش تولید به سوی بخش مسکن، طلا و ارز هستیم. در واقع در این سالیان دولت ها از طریق واحدهای تحت مالکیت خود که بالغ بر ۹۰ درصد اقتصاد ایران را شامل می شود و ورود به بازار تولید، موجبات شکست مکانیسم بازار را فراهم ساخته اند و د رآن بخش هایی از تولید هم که وارد شده اند به دلیل انتخاب و جابه جایی مدیران بر اساس درجه روابط با مقامات بالا تر موجبات تضعیف نظام انگیزشی و شایسته سالا ری را صد چندان کرده اند.
آنچه مسلم است این است که در عصر کنونی، هیچ جامعه ای به طور کامل و صد در صد به صورت اقتصاد آزاد یا اقتصاد دستوری اداره نمی شود و اقتصاددانان مدافع نظام بازار نیز هیچ گاه از جامعه بدون حضور دولت سخن نگفته اند، حتی اقتصاددانان کلا سیک و در راس آنها آدام اسمیت دخالت دولت را در موارد مشخص انکار نکرده اند، بلکه دولت را از دخالت مستقیم در امور اقتصادی و تجاری بر حذر داشته اند.
درست است که کنترل های بیش از حد اقتصادی و دخالت های غیرضروری دولت می تواند آثار مخربی بر جای گذارد و دولت نمی تواند در زمینه تولید کالا ها و خدمات بهتر از بخش خصوصی عمل کند ولی هنوز انجام فعالیت های بسیاری برای دولت وجود دارد و تامین کالا های عمومی، فراهم ساختن فرصت های اجتماعی مانند آموزش، بهداشت، کاهش فقر و بهبود توزیع درآمد، فراهم کردن زیرساخت های مادی و اجتماعی، حمایت از محیط زیست، کمک به سازوکار بازار به عنوان یک نهاد و رفع نارسایی های بازار از آن جمله اند.دخالت های نابجا و غیرکارشناسانه دولت ها در این سالیان منجر به اختلالات شدید در بخش های مختلف اقتصاد شده و نه تنها کمکی به رشد و توسعه اقتصادی کشور نکرده است، بلکه با ایجاد موانع و مشکلات عدیده موجبات افزایش هر چه بیشتر توزیع نابرابر درآمدها و فاصله طبقاتی را فراهم ساخته است. در کشور ما سهم دهک بالا (ثروتمندترین) از کل درآمدها ۳۰ درصد و سهم دهک پایین (فقیرترین) حدود ۱/۸ درصد است. یعنی نسبت دهک بالا به دهک پایین بالغ بر ۱۷ برابر است و این شاخص در مقایسه با ارقام بین المللی، توزیع فاحش و نابرابر درآمد را در دهک ها به عینه منعکس می نماید.
برای مثال، نسبت دهک بالا به دهک پایین درآمدی در کشورهای درحال توسعه ای مانند پاکستان ۷/۶، اندونزی ۶/۷، تایلند ۱۱/۶ و برای کشورهای توسعه یافته ای مانند فرانسه ۹، سوئیس ۹/۷ و آلمان ۹/۶ است که در مقایسه عمق نابرابری و اختلاف طبقاتی در ایران را هویدا می سازد. اختلاف طبقاتی ای که با داشتن منابع عظیم نفتی و گازی و منابع سرشار کانی و زیرزمینی موجود در سرزمین پهناور ایران به همراه دشت ها و سرزمین های حاصل خیز و امکانات گسترده و جاذب اکوتوریسم برای هیچ کس قابل هضم نیست و بیانگر اختلالات عظیم به دلیل عدم توانایی مدیران در بخش های کلان اقتصادی کشور و عدم امکان شناسایی روش های مناسب استفاده از آنهاست.

آن چه آشکارا در این روزها می بینیم فقر و گرسنگی در کنار تمول و سرمایه داری است.
سرمایه داری که محصول انحصارات موجود در بازار آشفته توزیع ثروت های ملی است و سالیان دراز است با پذیرایی از بخش کوچکی از جامعه ایرانی که امکان اتصال به بخش مدیریتی اقتصاد دولتی را داشته، موجبات اختلا فات عظیم طبقاتی را فراهم ساخته است و عجب که مزه به جیب زدن پول های بادآورده برخی از مدیران برخی شرکت های دولتی را که کارگزاران دولت و ملت ایران هستند، جسورانه به مقابله با اجرای اصل ۴۴ قانون اساسی واداشته است و گویی دولت در پی آن است که کرسی قدرت و ثروت اجدادیشان را غصب نماید و اموال پدریشان را مصادره نماید و غافلند از اینکه امانت را روزی باید به صاحب امانت باز پس داد و در عجبم که چرا برخی از آنان به آن چه تاکنون اندوخته اند بسنده نمی کنند و در پی آنند که به هر شکلی که ممکن باشد، چند روزی بیشتر به عمر کاری خود در این شرکت ها ادامه دهند یا امکانات انتقال آن به نام خود را فراهم سازند. مدیرانی که دست پرورده اقتصاد دولتی ایران و محصول عدم برقراری مدیریت دانش در فضای انتصابی و انتخابی ظهور یافته و مسببین اصلی اقتصاد خسران دیده و رو به زوال کنونی اند و سیاست های اصلا حاتی اصل ۴۴ در جهت نیل به سوی اقتصادی با بهره وری بالا تر همراه با عدالتی گسترده تر در کنار جلب رضایت آحاد جامعه آنان را آزار می دهد. در پایان آرزو می کنیم که اجرای اصل ۴۴ به مکانی برای سفته بازی و تقسیم و تاراج بیت المال و شرکت های دولتی مبدل نگردد و شرکت های دولتی واقعا به بخش خصوصی کارآمد واگذار شود و ای کاش شرکت های دولتی تبدیل به شرکت های مدیران دولتی نگردند چرا که در این صورت چند صباحی بعد مدرسی باید و در پی آن ملی کردنی دوباره!

جهت کسب اطلاعات بیشتر:
پایگاه اینترنتی:
www.irimc.com

تبریک تبریک تبریک...؟!

تبریک به خاطر اینکه یکی از دوستانمون که از نویسندگان وبلاگ هستند خدارو شکر سروسامون گرفتند و دوماد شدند(آقای سعید خوش بیان از بروبچه های مدیریت ۸۴ ).

انشاءالله اين دوستمون خوشبخت شه و به پاي هم پير شن

این هم هدیه ما به آقای خوش بیان

در اين مقاله يك سري آمار جالب از زمانهاي صرف شده براي كارهاي مختلف در طول عمر براي آمريكايي ها ارائه شده است كه با كمي دقت حتماً تاييد مي كنيد كه دانستن آنها مفيد واقع مي شود. البته آنچه در اينجا مي بينيد زمانهايي است كه براي انجام كار و حرفه صرف نشده است. شما در پايان عمرتان چقدر عمر بي فايده خواهيد داشت؟

1086 روز در مريضي

3 سال در ميتينگ

8 ماه صرف باز كردن ايميل هاي بي مصرف كه بعضاً فرستنده آنها هم مشخص نيست.

17 ماه صرف نوشيدن قهوه و ديگر نوشيدني ها

2 سال صخبت با تلفن

5 سال منتظر خط واحد هسنتد

9 ماه در ترافيك معطل مي شوند

4 سال براي پختن و خوردن

يك و نيم سال براي ازدواج و ملزومات آن

يك و نيم سال به لباس پوشيدن

7 سال در حمام

12 سال به تماشاي تلوزيون

3 سال به خريد

1 سال به دنبال چيزهايي كه نمي دانند كجا گذاشته اند مي گردند

24 سال مي خوابند.

منبع:yadbegir.com